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是谁抢走了孙宏斌的“并购之王”?三肖中特期期准免费准

发布时间:2020-01-25   浏览次数:

  1月13日,世茂集团宣布与福晟集团合作,成立新字头“世茂福晟”。多家媒体报道中提到,双方名为合作,事实上却是以世茂为主导,吞下福晟货值近4000亿的地产项目。而据世茂2019年的半年财报显示,其总资产4159亿,负债3046亿。

  世茂如此操作,堪称是一场豪赌。这也例证着,寒冬下的大型房企,正步入新一轮大鱼吃大鱼的时代。

  2001年,还在为《福布斯》工作的外国人胡润盯上了中国富豪。他通过上海外滩边上的售楼热线,联系到了当时十里洋场的地产大哥——世茂集团董事长许荣茂。

  许荣茂一听要曝光自己的财富,与其他高调的富豪不同,几度拒绝,表示不愿刊登自己的名字。最后他别有深意地告诉胡润:“说实话,我们不希望进榜,但如果要进,请务必排得准一些。”

  当年,许荣茂以60亿元的资产登上大陆富豪榜的第5位。他主导的滨江花园更是在上海一鸣惊人,以6幢超高层公寓的豪宅模式震惊业内。他拍下的烂尾楼也更名为世茂国际广场,成为日后上海地标建筑之一。

  1995年,祖籍福建,靠香港资本市场赚到上亿财富的许荣茂大举进军北京房地产。当时海南省楼市泡沫的破灭,已经让庙堂开始警惕。国务院计划里提及,将在5年间建成1.5亿平方米的经济适用房。许荣茂的动作,堪称是一场豪赌。

  但他的嗅觉异常敏锐,规避了与政策冲突的风险。主导开发的楼盘都是为第一批富起来的中国人准备的高档小区,包括紫竹花园、华澳中心等,并因此成为赫赫有名的“豪宅之父”,名满京城。

  1998年,中国经济遇冷。放言“两年内一定要把住宅业促成支柱产业”。住房制度开始改革,福利分房被取消。就在大批房企抢滩京城市场时,许荣茂却做了个惊人的决定:挥师楼市低迷的上海。

  当时的上海房地产还处于萌芽阶段,市中心都有烂尾楼工程,但许荣茂相信这个曾经的远东中心会在未来重新璀璨,不仅大手笔投入,还在上海设立了世茂总部。

  同时,他还发挥谙熟资本市场的优势,于2000年8月成功借壳以恒源祥著称的上海万象集团(后更名世茂股份),拥有了第一家上市公司。

  世茂上市后,许荣茂继续盯着先富起来的中高端收入人群,以独创的“滨江系列”高端住宅品牌,快速从上海走向全国,成为当时最具实力的全国性地产商之一,并且于2006年将旗下住宅项目业务重组为世茂房地产到香港上市。

  这次上市,也让许荣茂站上财富排行的新高度,以超过170亿身价成为《福布斯》2006中国排名第二的大富豪。排在他前面的是黄光裕,排在他后面的是荣毅仁之子荣智健。

  后来相继坐过首富位置的王健林、许家印、杨国强等地产人,则在当年富豪榜的前50都看不到名字,三人中排名最高的许家印被估身价35亿,列第52。不但离许荣茂有几十条街的距离,也比富力的张力、合生创展的朱孟依差得远。

  从这个意义上说,说世茂这两年大动作是逆袭的人,那都是典型的“太年轻,不了解历史。”但也正是从那时开始,世茂的领先优势一步步消失,并不断被后来者迎头追上。

  许荣茂是中医出身,风险意识超强,奉行稳中求进的策略。2008年后,国家对房地产的调控不断加强,社会上对房价持续上涨的批评和指责也越来越多,许荣茂应该是将这当成了房地产的重大风险,并因此成了最听调控政策话的人。

  翻看世茂那些年的日程表,可以显著的看到,在恒大、碧桂园、乃至富力等公司高歌猛进之际,许荣茂却首先选择了保守和防风险。

  2010年,世茂在中国房企销售排榜中已滑落到10名之后,销售额不足300亿,而恒大已经冲过了500亿的门槛。2016年,世茂的行业排名已在15名之外,年销售额更停留在不到700亿的窘境。

  或许是房价一路向天不回头的强势,让许氏父子真正对中国人的房子购买力服了气,或许是将近10年走下来让他们对中国房地产有了新的信心支撑,又或许是巨大落差的刺激。当许世坛开始主导世茂时,世茂也借此来了个画风突变:

  从此前偏向保守、谨慎,如今大步走向更有进攻性的攻城略。就像一个停下来休息了的人再出发,要用更快的速度追回被落下的距离。

  世茂的发展也因此展现出完全不同的格局,并且结出不一样的果:2017年,世茂进入千亿俱乐部;2018年,世茂以1700多亿销售额追赶到全国房企销售排行的第11,2019年的最新数据显示,世茂房地产的销售额已突破2600亿,全国排名也重回前十,列第9位。

  从规模数字看,只是用了3年,“小许”就干出了超过“老许”过去数十年的成绩。而且,他还在这期间,让“老许”早年布局的多个项目变成业界经典,使世茂在规模扩张之外,进一步强化了引领行业风骚的开创性和先进性。

  其中的代表当属,2006年就立项、2018年完成竣工的佘山世茂洲际酒店。这个又被称为深坑酒店的项目,依附深坑崖壁而建,是世界首个建造在废石坑内的自然生态酒店,被美国国家地理誉为“世界建筑奇迹”,一揭开面纱就成为了网红,并被《时代周刊》选为了世界100个最佳旅行目的地。

  许世坛让公司快速增长的核心策略和孙宏斌如出一辙:收购、收购、持续的收购。2019年正式出任世茂总裁之后不到3个月,他就动用超过200亿,收购了一系列项目。

  而这次与福晟集团宣称的强强联合,在外界看来,也不过是许世坛换了马甲的收购而已。通过这次合作,世茂将新增将近4000亿的货值,而且大部分都在当前正炙手可热的大湾区旧改项目。

  这若获得成功,无疑会进一步提升世茂在行业的站位。和孙宏斌一样,伴随收购动作的越来越大,许世坛也不得不面对一个问题:

  他向故宫赠予价值高达2000万美金的《丝路山水地图》。多篇报道里提到,这幅国宝为“一带一路”提供难能可贵的参考和借鉴。企业家能以捐赠者的身份登上春晚,明显得到了足够的支持。

  几个月后,世茂、中信信托签署战略合作协议,就大湾区进行深度合作。至此,许荣茂为稳定交班铺好了路。

  2019年初,许世坛正式从父辈手中接下了世茂的权杖,成为真正的掌舵者。为了这一天,许世坛从最底层的销售做起直至集团高层,整整打磨了21年。所以,自他上任后的凶猛并购,显然是深思熟虑后的结果。

  自3月起,许世坛开始疯狂清空“购物车”,斥资近200亿元,接盘万通、泰禾、明发等房企近20个项目。这般风卷残云的大手笔,让他在地产圈风头一时无两,一度盖过并购之王孙宏斌。

  的确,纵观这些项目,世茂都没有“野蛮”地全盘接手,而是用最小的代价获得主导权。其中泰禾的院子系列、粤泰的天鹅湾系列,都是明星产品。

  大规模拿地,在政策突变的时代成了一场虚妄的梦。自中央开始定调房住不炒后,从银行、信托等渠道对房企融资进行监管,曾狂飙猛进的房企为了解决资金问题,纷纷抛售资产。但世茂却“还有很多项目在谈”。

  除了40%的销售回款用于拿地外,世茂还展现了强横的全球性融资能力。早年,做过股票经纪人的许荣茂熟知金融市场,与国际投行建立了深厚的关系。2006年,世茂地产在港上市前就完成了一次大规模募资。

  由摩根士丹利、渣打银行、建银资产管理和Draw Bridge基金四家策略股东以每股4.14港元共出资约15亿港元购进了世茂房地产12.8%的股权。其中,持股最多的摩根士丹利以2.22亿股成为世茂房地产的第二大股东。

  上市后,摩根士丹利国际资本(MSCI)将世茂房地产纳入了MSCI全球股票指数及MSCI中国指数成分股,带领世茂股价大幅上涨。同年年末,世茂房地产又通过摩根士丹利成功向国际投资者发行近6亿美元债券。

  2019年,尝过甜头的摩根士丹利、渣打银行再次出手相助,帮助世茂发行了低于内房股平均水平的美元债。规模为10亿美元,7年期,利率仅为5.60%。期间认购反应热烈,总订单近60亿美元。

  同样,世茂在国内的融资也大有斩获。旗下子公司世茂建设成功发行了132亿元公司债券,票面利率4.30%,有效期24个月。信用评级AAA级别,在严厉监管的情况下,仅用了两周时间就获批发债申请。

  一年前,世茂还发行了首单住房租赁ABS(资产证券化),储架10亿元;并且早就玩出了花。全国首单物业费ABS项目、首单购房尾款ABS项目,均由世茂与资本联合发行。最重要的是融资成本普遍低于6%。

  房地产新时代,大房企开始向资金密集型金融财团转型,中小房企成为被吞噬的对象。湖北的地方开发商向《华夏时报》记者诉过苦:“大型房企背后都有一个银行作支撑,中小型房企只能靠自有资金做开发。”

  光靠自有资金显然玩不转现在的地产业,就连世茂也是如此。世茂福晟案里,就引入了东方资产和信达进场。三肖中特期期准免费准,有媒体报道,世茂、东方资产与福晟集团三方的股权比例为4:3:3。

  据公开资料显示,东方资产和信达是中国四大AMC(资产管理公司)之二,在成立之初分别对接中国银行、建设银行的不良资产。

  与孙宏斌一样,许世坛也正把世茂打造成并购“高周转”的典型,言简意骇的说,就是用“并购”从同行那里“批发采购”项目,批发采购到手后,快速出货零售,快速变现,以此货如轮转,确保现金流。某种程度上说,就是用同行的钱去收购同行的项目,只不过,需要先行垫一笔钱把并购项目盘活。

  也正是这些明里暗里的布局,让世茂在各大开发商陷入泥沼时,能以“救世主”的身份出现。在收购福晟的发布会上,许世坛志满意得地说道:

  福晟集团在最辉煌的时候,货值一度排到全国第7,被视为地产界的一匹黑马。其董事长潘伟明常挂在嘴边的一句话是:“什么小而美,小就没了。”

  由于是官员出身,潘伟明的组织架构也颇有章法。2015年,他成立十支拿地飞虎队:除8个区域大队外,还有机动大队和支援大队。他亲任飞虎总队司令员。两年时间,通过疯狂举债,拿下货值8100亿元的土地。

  福晟还祭出碧桂园高周转的打法:3个月开工、6个月销售、9个月封顶、1年现金流回正。他的玩法与其他巨头并无区别,但却是在“房住不炒”的时间节点上抓紧冲刺。最终陷入现金流危机,豪赌失利。

  自2018年起,地产业被视为步入“镀金”时代,房地产金融化的步子迈得有些大。这源于融资渠道受限,整个行业进入洗牌期,规模化的破产潮出现。

  过去18个月里,超过700家房企死掉。许多曾辉煌无比的地产商,通过疯狂举债大量拿地的操作,成为他们的致命死穴。大而不强只能被吞并。还在长袖善舞的房企,如今来看,都有四个特点:

  地产业最爱与银行联谊,据不完全统计,有16家房企参股了21家银行。万科入股徽商银行,恒大入股盛京银行,绿地入股锦州银行和贵阳银行,世茂也是中信银行的股东。强强联合,才是如今的生存法则。

  在上个月的中央经济工作会议上,房住不炒再次被重申。正如“并购王”孙宏斌所言,房地产业抢存量而非搏增量的时代已经到来。

  万科高喊着“活下去”,恒大、碧桂园继续猛冲,融创、世茂把合作共赢挂在嘴边,左手右手都是做强图大的狠动作……这些地产狠人的莫等闲和只争朝夕,既是主动,也更是形势逼人的结果:

  但当下的经济大环境,未来的房地产市场,相比过去而言,其中的不确定性风险并没有减少。

  这样的大环境下,曾经因为保守而错失良机的世茂,是否又会因为太过激进而犯新的错误?

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